不動産鑑定評価基準 |
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収益還元法 １．意義 収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価 値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法である（この手法 による試算価格を収益価格という。） 収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求 める場合に特に有効である。 また、不動産の価格は、一般に当該不動産の収益性を反映して形成されるもので あり、収益は、不動産の経済価値の本質を形成するものである。したがって、この 手法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外の ものにはすべて適用すべきものであり、自用の住宅地といえども賃貸を想定するこ とにより適用されるものである。 なお、市場における土地の取引価格の上昇が著しいときは、その価格と収益価格 との乖離が増大するものであるので、先走りがちな取引価格に対する有力な験証手 段として、この手法が活用されるべきである。 ２．収益価格を求める方法 収益価格を求める方法には、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法 （以下「直接還元法」という）と、連続する複数の期間に発生する純収益及び復 帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法 （Discounted Cash Flow法（以下「ＤＣＦ法」という）がある。 ３．適用方法 （１）純収益 ① 純収益の意義 純収益とは、不動産に帰属する適正な収益をいい、収益目的のために用いら れている不動産とこれに関与する資本（不動産に化体されているものを除 く、労働及び経営（組織）の諸要素の結合によって生ずる総収益から、資 本（不動産に化体されているものを除く、労働及び経営（組織）の総収益 に対する貢献度に応じた分配分を控除した残余の部分をいう。 ② 純収益の算定 対象不動産の純収益は、一般に１年を単位として総収益から総費用を控除し て求めるものとする。また、純収益は、永続的なものと非永続的なもの、償却 前のものと償却後のもの等、総収益及び総費用の把握の仕方により異なるもの であり、それぞれ収益価格を求める方法及び還元利回り又は割引率を求める方 法とも密接な関連があることに留意する必要がある。 なお、直接還元法における純収益は、対象不動産の初年度の純収益を採用す る場合と標準化された純収益を採用する場合があることに留意しなければなら ない。 純収益の算定に当たっては、対象不動産からの総収益及びこれに係る総費用 を直接的に把握し、それぞれの項目の細部について過去の推移及び将来の動向 を慎重に分析して、対象不動産の純収益を適切に求めるべきである。この場合 において収益増加の見通しについては、特に予測の限界を見極めなければなら ない。 特にＤＣＦ法の適用に当たっては、毎期の純収益及び復帰価格並びにその発 生時期が明示されることから、純収益の見通しについて十分な調査を行うこと が必要である。 なお、直接還元法の適用に当たって、対象不動産の純収益を近隣地域又は同 一需給圏内の類似地域等に存する対象不動産と類似の不動産若しくは同一需給 圏内の代替競争不動産の純収益によって間接的に求める場合には、それぞれの 地域要因の比較及び個別的要因の比較を行い、当該純収益について適切に補正 することが必要である。 ア総収益の算定及び留意点 （ア）対象不動産が賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産であ る場合 総収益は、一般に、賃貸用不動産にあっては、支払賃料に預り金的性格 を有する保証金等の運用益、賃料の前払的性格を有する権利金等の運用益 及び償却額並びに駐車場使用料等のその他収入を加えた額とし、賃貸以外 の事業の用に供する不動産にあっては、売上高とする。 なお、賃貸用不動産についてのＤＣＦ法の適用に当たっては、特に賃貸 借契約の内容並びに賃料及び貸室の稼動率の毎期の変動に留意しなければ ならない。 （イ）対象不動産が更地であるものとして、当該土地に最有効使用の賃貸用建 物等の建築を想定する場合 対象不動産に最有効使用の賃貸用建物等の建設を想定し、当該複合不動 産が生み出すであろう総収益を適切に求めるものとする。 イ総費用の算定及び留意点 対象不動産の総費用は、賃貸用不動産（アの（イ）の複合不動産を想定す る場合を含む）にあっては、減価償却費（償却前の純収益を求める場合に は計上しない）、維持管理費、公租公課、損害保険料等の諸経費等を、賃貸以外の 事業の 用に供する不動産にあっては、売上原価、販売費及び一般管理費等をそれぞ れ加算して求めるものとする。なお、ＤＣＦ法の適用に当たっては、特に保 有期間中における大規模修繕費等の費用の発生時期に留意しなければならな い。 （２）還元利回り及び割引率 ① 還元利回り及び割引率の意義 還元利回り及び割引率は、共に不動産の収益性を表し、収益価格を求めるた めに用いるものであるが、基本的には次のような違いがある。 還元利回りは、直接還元法の収益価格及びＤＣＦ法の復帰価格の算定におい て、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であ り、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むも のである。 割引率は、ＤＣＦ法において、ある将来時点の収益を現在時点の価値に割り 戻す際に使用される率であり、還元利回りに含まれる変動予測と予測に伴う不 確実性のうち、収益見通しにおいて考慮された連続する複数の期間に発生する 純収益や復帰価格の変動予測に係るものを除くものである。 ② 還元利回り及び割引率の算定 ア還元利回り及び割引率を求める際の留意点 還元利回り及び割引率は、共に比較可能な他の資産の収益性や金融市場に おける運用利回りと密接な関連があるので、その動向に留意しなければなら ない。 さらに、還元利回り及び割引率は、地方別、用途的地域別、品等別等によ って異なる傾向を持つため、対象不動産に係る地域要因及び個別的要因の分 析を踏まえつつ適切に求めることが必要である。 イ還元利回りを求める方法 還元利回りを求める方法を例示すると次のとおりである。 （ア）類似の不動産の取引事例との比較から求める方法 この方法は、対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる利回 りをもとに、取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的要因の違い に応じた補正を行うことにより求めるものである。 （イ）借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法 この方法は、対象不動産の取得の際の資金調達上の構成要素（借入金及 び自己資金）に係る各還元利回りを各々の構成割合により加重平均して求 めるものである。 （ウ）土地と建物に係る還元利回りから求める方法 この方法は、対象不動産が建物及びその敷地である場合に、その物理的 な構成要素（土地及び建物）に係る各還元利回りを各々の価格の構成割合 により加重平均して求めるものである。 （エ）割引率との関係から求める方法 この方法は、割引率をもとに対象不動産の純収益の変動率を考慮して求 めるものである。 ウ割引率を求める方法 割引率を求める方法を例示すると次のとおりである。 （ア）類似の不動産の取引事例との比較から求める方法 この方法は、対象不動産と類似の不動産の取引事例から求められる割引 率をもとに、取引時点及び取引事情並びに地域要因及び個別的要因の違い に応じた補正を行うことにより求めるものである。 （イ）借入金と自己資金に係る割引率から求める方法 この方法は、対象不動産の取得の際の資金調達上の構成要素（借入金及 び自己資金）に係る各割引率を各々の構成割合により加重平均して求める ものである。 （ウ）金融資産の利回りに不動産の個別性を加味して求める方法 この方法は、債券等の金融資産の利回りをもとに、対象不動産の投資対 象としての危険性、非流動性、管理の困難性、資産としての安全性等の個 別性を加味することにより求めるものである。 （３）直接還元法及びＤＣＦ法の適用のあり方 直接還元法又はＤＣＦ法のいずれの方法を適用するかについては、収集可能な 資料の範囲、対象不動産の類型及び依頼目的に即して適切に選択することが必要 である。ただし、不動産の証券化に係る鑑定評価等で毎期の純収益の見通し等に ついて詳細な説明が求められる場合にはＤＣＦ法の適用を原則とするものとし、 あわせて直接還元法を適用することにより検証を行うことが適切である。 特に資産の流動化に関する法律又は投資信託及び投資法人に関する法律に基づく評価 目的の下で、投資家に示すための投資採算価値を表す価格を求める場合には、Ｄ ＣＦ法を適用しなければならない。 |
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