不動産鑑定評価の作成手順をご紹介

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不動産鑑定評価の作成手順

基本的な鑑定評価書の作成の流れをご紹介いたします。

どこの不動産鑑定士事務所でも、だいたい同じ様な方法で鑑定評価書を作成しています。

お客様から鑑定評価を行なう前にお尋ねしなければならない点

  1. 物件の所在 : ○○県○○市○区○○町○番
  2. 対象不動産の対象 : 土地のみ、建物と敷地など
  3. 対象不動産の権利について : どういう権利を評価するか(所有権、借地権など)
  4. 類型の確定 : どういう状態の不動産を評価するか(更地としてなど)
  5. 価格時点 : いつの時点の評価か
  6. 依頼目的 : 売買など

いろいろとお話をお聞かせ頂いて、鑑定評価が必要ということになって、
はじめて鑑定評価の作業に入ります。

1. 鑑定評価の基本的事項の確定

不動産は、境界が不明確な場合もあります。また地価は変動します。さらに、依頼目的に応じて求める価格が異なってきます。そのため、鑑定評価の対象となる不動産(対象不動産)について、いつ時点の価格か、求める価格(又は賃料)の種類など、これら鑑定評価の基本となる事項(基本的事項)を確定します。

2. 処理計画の策定

鑑定評価は、細かい作業の積み重ねにより行われるもので、これらの作業を秩序的に行う必要があります。確定された基本的事項に基づき、的確な処理計画を策定することにより鑑定評価の作業はスムーズに進みます。

3. 対象不動産の確認

対象不動産を見にいきます。お客様から住宅地図で「ここのこういう権利です」といわれても、実際にその土地が存在するのか、実際にその権利があるのかを確かめます。この対象不動産の確認のため法務局に行って登記簿や公図、地積測量図等を収集し、市役所等で行政的条件(都市計画、建築協定、斜線制限、日影規制、宅地造成工事規制区域等)、道路幅員、道路種別、都市計画道路の有無、土壌汚染、埋蔵文化財、上下水道等の調査を行います。さらに、下記の取引事例、賃貸事例、周辺の公示地等を見に行きます。また地元の不動産業者さんを訪ね、周辺での土地相場や賃料相場等についてのヒアリングを行います。

4. 資料の収集及び整理

鑑定評価は、多数の資料を収集し、選択することにより精度が高くなります。ですから、鑑定評価に必要ないろいろな資料を収集します。具体的には、景気動向、地価変動の各指標から、取引事例(周辺では土地がどのくらいの価格で取引されているか)、賃貸事例(家賃はどれくらいか)、登記簿、公図、地積測量図など多岐に亘ります。収集した資料のうち、不必要なものは整理していきます。

5. 資料の検討及び価格形成要因の分析

鑑定評価は採用する資料によって精度が異なります。収集した資料が十分であるかを検討し、その資料を持って実際に現地に行き、その地域では戸建住宅又は店舗が良いのか、低層又は高層がよいか等(地域分析)を判断し、さらに対象不動産の規模や立地条件に応じて最有効使用(最も良い使用方法)は何かを判断します。

6. 鑑定評価方式の適用

人が物の価値を判定する場合には、それにどれほどの費用が投じられたか、それがどれほどの値段で市場において取引されているか、それを利用することによってどれほどの収益(便益)が得られるかを考慮します。いわゆる「価格の三面性」といわれるもので、これが鑑定評価の方式の基本的な考え方になっています。
価格を求める手法には、「原価法」、「取引事例比較法」、「収益還元法」等があります。

7. 試算価格又は試算賃料の調整

鑑定評価方式の適用により求められた各試算価格は理論的には一致するはずですが、資料の収集の限界もあり、一致しないのが普通です。ですから、鑑定評価の手順が適正に行われたか、整合性はとれているかを吟味しなければなりません。その上で求められた試算価格のどれが説得力を有するかの判断、どの試算価格を重視すべきかの判断をしていきます。その不動産を買いたい人は、どんなことに注目するのか、またそれはどの手法によく反映されているか、採用した資料の信頼性は高いか、単価は高くないか、総額から見て、買いたい人が出せる値段なのかなど、何度も繰り返し考えるわけです。この作業によって試算価格の精度と信頼度を可能な限り向上させます。

8. 鑑定評価額の決定

以上の手順を尽くし、鑑定評価額を決定します。都市計画区域内の土地の価格を求める場合には、公示価格等を規準としなければなりません。

9. 鑑定評価報告書の作成

成果として、鑑定評価報告書を作成しなければなりません。一連の作業を終えてから作成するのではなく、資料の検討や鑑定評価方式の適用の各手順を行いながら順次作成していきます。鑑定評価報告書は概ね以下の(1)~(5)により構成されています。
(1) 鑑定評価額
(2) 対象不動産の表示
(3) 鑑定評価の基本的事項
(4) 鑑定評価額決定の理由と要旨
(5) 試算価格の調整と鑑定評価額の決定

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