不動産鑑定の簡易版「調査報告書」のご案内

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簡易鑑定(不動産調査報告書、意見書)

よく、不動産鑑定評価書と簡易鑑定(不動産調査報告書、意見書)は
どう違うのかというご質問を受けます。

簡易鑑定であるから、フォーマルな鑑定評価と比較して簡易かつ料金が安いという事は分かるけど、果たして簡易版で役に立つのか?DNA鑑定と同じで簡易だと信頼性が劣るのではないか?
そうですね、簡易鑑定の場合、不動産鑑定と比較するとその精度が劣るのは止むを得ません。
けれど、目的に応じて使い分けることはできると思いますよ。
そう、不動産鑑定評価書と簡易鑑定(不動産調査報告書、意見書)とでは、その利用目的により、役に立つかどうかが異なるのです。

つまり、不動産鑑定評価書は、その評価書により、説得する必要がある誰かがいる場合に有用です。説得する誰かというのは、評価対象不動産について利害関係が有る人公的機関(税務署、公共団体など)、裁判所などです。
簡易鑑定(不動産調査報告書、意見書)は、例えば自分や家族だけの参考資料にしたいとか、会社であっても、内部資料に止まり、将来にわたって誰かに提出する必要はないと判断される場合には有用です。
不動産鑑定士による無料相談 どちらでもない、或いはグレーゾーンだという場合には、
不動産鑑定士に気軽に無料相談して下さい。

どちらの評価書を採用するかは、最終的には依頼者のご判断となりますが、簡易鑑定の場合、「不動産の鑑定評価に関する法律に規定する不動産鑑定評価書ではない旨」「不動産鑑定を行なった場合には評価額が異なる可能性がある旨」の文言が入りますので、どちらかにするかはとても重要です。

もともと、簡易鑑定というサービスは無かったのですが、時代のニーズにこたえるべく、最近では多くの不動産鑑定士事務所が簡易サービスを行っています。ただ、横浜不動産鑑定では、机上査定は致しません。対象不動産を見ないで評価するのは、やはりできないからです。

横浜不動産鑑定の簡易鑑定の内容

調査する内容は、フォーマルな鑑定評価と変わりありません。
現地及び取引・賃貸事例を全て見に行きます。法務局での謄本、公図、建物図面、地積測量図の取得。役所での公法上の規制の調査、建築確認の調査など。

さて、簡易鑑定は主として価格査定を中心に構成されています。調査内容は同じですが、表現する評価書の中味が異なるのです。また、評価手法につきましても大事な手法を中心に適用します。
例えば、マンション一室の評価はフォーマルな鑑定評価では
取引事例比較法(同一マンション又は同じ様なマンションで取引された実際の価格から比較して専有部分の評価額を求める方法)
収益還元法(賃貸したら幾ら儲かるかという発想で専有部分の評価額を求める方法)
原価法(一棟全体の建物・土地価格を求め、効用差に基づく配分率を適用して専有部分の価格を求める方法)を適用します。

簡易鑑定の場合には原価法は適用しません。
現実的に言えば、マンション一室を買う人が、土地・建物全体の価格が幾らだから、このマンションの価格は妥当なんて考える人はいないでしょう。
したがって、大事な手法である取引事例比較法と収益還元法(ワンルームでは特に重要)を原則的に採用して評価します。

このように、大切な手法に限定して評価するのですから、簡易評価なのです。

しかし、裁判などで、この原価法を適用しないと、相手方の弁護士から評価書の信頼性について疑義を持たれるケースがあります。
説得する必要がある誰かがいる場合にはフォーマルな鑑定評価書が妥当するというのはこういうところなのです。

横浜不動産鑑定の簡易鑑定の報酬

不動産の種類 報酬額
住宅地の更地(規模60坪程度まで) ¥105,000(消費税別途)~
普通の住宅(土地・建物) ¥115,000(消費税別途)~
マンション一室 ¥125,000(消費税別途)~
アパート(3階建てまで) ¥120,000(消費税別途)~
その他 不動産鑑定士にご相談下さい

但し、実費(交通費、謄本などの取得費、その他調査に係る一切の費用)は別途お支払い頂きます。概ね¥15,000程度が標準です。

横浜不動産鑑定の簡易鑑定書の構成例(最も一般的な戸建住宅)

簡易鑑定の場合には、価格査定が中心となるため、少し分かりづらいものですが、横浜不動産鑑定では、特にコメント欄を重視し、地域の市場動向、土地・建物の問題点、現地調査において特筆すべき事項を分かりやすく説明するのが特徴です。

不動産調査報告書のサンプル

一.査定価格及び対象不動産の表示

二.査定の条件

三.査定価格決定の理由の要旨

1.価格形成要因の分析
[1] 地域分析

1) 近隣地域の範囲
2) 近隣地域の特性
3) 街路条件
4) 行政的条件(都市計画法、建築基準法など)
5) 標準的使用の現状と将来の動向
6) 前面道路の相続税路線価

[2] 個別分析

1) 土地

イ.位置
ロ.地積
ハ.形状
ニ.接面道路の状況
ホ.高低差
へ.地勢
ト.供給処理施設の整備
チ.間口・奥行
リ.公法上の規制

2) 建物

イ.構造
ロ.種類
ハ.屋根、外壁仕上げ
ニ.築年数
ホ.品等
へ.建物と敷地との適応の状態、環境との適合の状態
ト.建築物の適法性

3) 最有効使用の判定

[3] 査定

査定方針(原価法及び収益還元法を適用して査定価格を求める)
【A】 原価法
1) 再調達原価の査定

イ.土地(取引事例比較法、土地残余法の適用、公示価格を規準とした価格等)
なお、土地残余法は収益性の考慮が必要な場合に適用する。
ロ.建物

2) 減価修正

イ.耐用年数に基づく方法
ロ.観察減価法
ハ.土地・建物一体としての減価

3) 積算価格の査定
【B】 収益還元法
1) 純収益の査定
2) 総合還元利回りの査定
3) 収益価格の査定

四.査定価格の決定

五.コメント(地域の不動産市場の状況、土地・建物の特記事項)

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