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マンション購入ガイド

買ってはいけない住宅は、確かにあります。
その見極めをどのように考えるかは、とても重要な問題です。

住宅を持つことは、ステイタスだった時代があります。
住宅は間違いのない「資産」でしたし、「夢」とまで言われました。
けれど、今は「不動産は、放っておいても値上がりする資産」から、「不動産保有は、緊張感を伴うもの」になってしまいました。
イラストつまり、以前のように住宅を購入し、暫く経ってから売却し、売却益を利用してより広くより品質の高い住宅を手に入れることが出来なくなりました。転売益どころか、売ってしまえば確実にキャピタルロスに繋がってしまいます。

今の時代、住宅購入は人生で一度きりの大きな仕事となり、間違いは許されなくなりました。
またデフレ傾向にあるなか、ローコスト住宅に対する需要は高まりつつありますが、品質を落とさないでローコスト住宅を供給するのにも限界があると思います。
買ってはいけない住宅は、確かにあります。
その見極めをどのように考えるか・・・。とても重要な問題だと思います。

横浜不動産鑑定では、新築戸建住宅の施工監理、新築戸建住宅の竣工検査、新築マンションの内覧会立会い、不動産の鑑定評価を主に業務を行って参りました。

これらの検査・調査業務を通じて、なぜ、この住宅を買うことになったのか?
もっと良い選択肢はあったのではないか?と思うこともあります。
もちろん、買ってしまった以上は、住み続けるしかありません…

お客様が住宅をお買いになる前に、「良き相談相手として、私たちの不動産に関するノウハウを活かすことはできないだろうか、しかもできるだけリーズナブルな報酬で…」と考え、マンション購入ガイドのサービスを展開することに致しました。

横浜不動産鑑定のマンション購入ガイドの内容

(1)不動産鑑定士、一級建築士が対応

不動産の専門家と言われる不動産鑑定士とマンションの建築に詳しい一級建築士が担当します。お問い合わせの内容によりどちらか一人が対応させて頂く場合もあります。

ご購入予定のマンションのパンフレットに記載されている事項について建築的な視点からのアドバイス(一級建築士が担当)。例えば、構造的なこと、意匠的なこと及び個々の仕様について等。
一般的にはどのようなマンションが選好されるのか。将来、売却する場合に売りやすいマンションか否かのアドバイス。土地の問題点、周辺の土地利用からみた問題点など立地条件について物件概要やお客様からお話をお伺いしながら、住環境、利便性等のアドバイス(不動産鑑定士が担当)。

(2)第三者の視点で客観的に

お客様の疑問点は、できる限り分かりやすく具体的に説明します。第三者の視点でご説明しますので、セールストークではない本当のところを把握することが可能です。

マンションの価値は絶対的な価値と相対的な価値があります。相対的な価値とは人それぞれの嗜好に基づく価値です。いわば好みの違いです。
ですから、「マンション購入ガイド」では、まず、第一にお客様のお考えを十分にお聞かせ頂き、把握した上で、お客様のお考えにマッチする的確なアドバイスができれば嬉しいと思っております。
マンション購入を検討しているけれども、具体的なマンションを絞りきれていないお客様にとっても、ご自分の考えを話し、また専門家に相談することによって購入したいマンション像がより明確になるものだと思います。

(3)契約までに時間がない方、よりリーズナブルな料金で相談したい方

契約までに時間が限られている方、よりリーズナブルに専門家に相談したい方のために、パンフレットを基にした机上でのご相談も承ります。この場合、担当者が直接現地に足を運ばないため、パンフレットのほか、現地の写真や明細地図をご用意下さい。

(4)時間に余裕のある方

実際に不動産鑑定士がマンションの現場を確かめ、地域の問題点、土地についての問題点、マンション立地としての資産性や価格動向などを調査します。

(5)このサービスを利用されない方にも

モデルルームを見学されるとき、パンフレットを見るときにチェックしたいリストを書き出してみましたので、ご利用頂ければ幸いです。ただ、判断基準については明記していませんので、
>> 新築マンション購入チェックリストはこちらあくまでチェックしたい事項に止まりますが。

横浜不動産鑑定のマンション購入ガイドの料金

【机上でのご相談のみの場合】 
 概ね1時間30分/税込15,000

※不動産鑑定士が現地に赴かないためアドバイスできる内容は限られますが、建物の図面や周辺地域の写真等をお持ち頂ければ、より充実した内容のお話ができるかと思います。

※お客様の相談内容により、不動産鑑定士又は一級建築士のいずれかが一人で対応させて頂く場合もあります。例えば、建物について重点的に相談されたい方は一級建築士が、土地や地域の問題点の把握、資産性などのご相談が主の場合には不動産鑑定士が対応させて頂きます。

【不動産鑑定士の事前の現地確認+机上でのご相談】 
 概ね1時間30分/税込30,000円+調査交通費

(交通費は、関内駅から調査地の最寄駅またはバス停まで往復1人分。金額についてはお問い合わせ下さい)。

★なお、時間につきましては、概ね1時間30分としていますが、時間が延長したからといって、追加の料金は発生いたしません。個々の不動産の状況は違いますし、私たちの目的は、お客様が住宅を購入されるに当たって、できるだけ分かりやすくご説明させていただくことにあるからです。

☆お電話でのお問い合わせはこちら >> フリーダイヤル0120-707-222

Another Service

このマンションモデルルーム見学同行サービスは、お客様がそのマンションの良い部分も悪い部分も知った上で、「納得してマンションを購入して頂きたい」という私達の想いから始めたサービスです。
また、横浜不動産鑑定では「マンション内覧会検査同行サービス」を展開していますが、内覧会立会いのお客様から、「マンションを購入する時にサポートするサービスがあれば良かった」という声から購入時のサポート業務の重要性を知りました。

購入時のサポート業務の重要性から、横浜不動産鑑定では、マンション購入ガイドのほかにも、以下のサービスをご用意しております。

モデルルーム見学同行サービス購入予定のマンションのモデルルームに建築士が同行し、建物について一級建築士に詳しく相談できるサービスです。

参考: 新築マンション購入チェックリスト[建物編]

◎ご自分でモデルルーム見学をされる場合にご利用ください◎
※あくまでも参考ですので、関心のある箇所をご参照ください。

敷地内施設と建物の関係 建物の配置 (1) 敷地の形状、地勢等に適合した建物の配置計画がなされているか。
(2) 日照・通風に配慮されているか。
(3) 隣接不動産との位置関係を考慮し、プライバシーの確保について配慮されているか。
・隣接地の将来的な建築の可能性の有無。(景観、日照、プライバシー)
敷地内の
施設状況
(1) 公園(提供又は場内)等敷地内の緑地の規模及びプレイロットの有無と配置。
(2) 駐車場台数の充足度及び駐車方式(全てが場内駐車場か、一部近隣場外か。)
・総住戸数に対する充足度。(100% + 来客用 が望ましい。)
・平置き、立体駐車 又は、自走式、機械式か。
(3) 洗車場等の有無。
(4) 自転車置場の台数と駐輪方式。
・総住戸数に対する充足度。(150~200%が望ましい。)
・平置き、ラック式か。屋根はついているか。
(5) バイク置場の有無。
(6) ゴミ置場
・収集車に対するスペースは用意されているか。
・臭気の対策、視角的に配置が考慮されているか。
・鳥獣(カラス、猫等)に対する対策。
アプローチの
状況
(1) 道路から敷地内に入りエントランスに至るまでのデザイン構成とストーリー性。
・歩道と車道が明確に分離され安全が確保されているか。(人車が交錯しない事)
・植栽の配置とアプローチ部分にドラマ性はあるだろうか。
建物の全体の関係
構造の関係 (1) 主体構造の種類(構造:ラーメン構造、壁式構造/工法:SRC造、RC造、S造)
(2) 基礎、杭等の種類(直接基礎、場所打ち杭、既製杭)
(3) 床スラブの種類、厚さ また、外壁の種類と厚さ、住戸界壁の種類と厚さ
(4) 特殊構造の採用(制震構造、免震構造等)
建物全体の
品格等
(1) 設計、意匠、デザイン性
・エントランス廻りのデザイン性  ・建物全体のデザインの指向性
・一般外壁の仕上げ材(石、タイル、吹付け、etc)
エントランス
及び
コミュニティ施設
(1) エントランス内部のデザイン性。
(2) 直接的な動線機能以外に余剰スペースが用意されているか。
・ロビー、ラウンジ、共用化粧室等
(3) コミュニティ施設の有無。
・集会室、ゲストルーム、ホビー多目的室、キッズルーム、プール、etc。
移動施設
エレベーター等
(1) エレベーターの設置台数と仕様
・設置台数は規模から予測されるピーク時の交通量により決まる。
・定員とスピード(スピードは階数で決まる。45,60,90,105m/min)
(一般的には、1台のみの場合は9人乗り、トランク付 が望ましい)
・犯罪防止用の監視カメラ設置の有無。
・エレベーターからの距離(余りに遠い また、ELVの真ん前の違和感)
管理体制 (1) 管理体制  常駐管理(24時間管理、昼間管理)、巡回管理。
(2) エントランス オートロックの有無
(3) セキュリティ 防犯センサーの有無
専有部分の関係
専有部分の面積 (1) 専有部分の面積については永住型か否か、また家族構成により判断が異なる。
住戸プランに
ついて
(1) 各室の採光性、通気性、通風性は確保されているか。
(2) バリアーフリーの配慮がされているか。
(3) 間口(スパン)の広さ(バルコニー側の広さが大きい程、望ましい)
(4) 外気に対する開放性、通気性(妻側住戸は有利性が大きい)
(5) 居間・食堂の方位、日当たりは?
(6) 台所、洗面室において「2way」の動線は確保されているか否か?
(7) プラン的なオプションはどの程度可能か?
水廻りの配置 (1) 動線が分散していないか(特に台所と洗面)、居室との隣接性の工夫と配慮。
収納スペース (1) 収納スペースの床面積に対する割合(10%程度は欲しい)
(2) 納戸、ウオ―クインクロゼットの積極的な設置性。(主寝室はW.I.Cが望まれる)
(上記収納室に換気、または空気の流通口は設置されているか。)
バリアーフリー (1) 床全体のフラット性、浴室の出入り口のレベル等
(2) 手摺の設置(または将来設置可能な下地補強の有無)
(玄関、廊下、トイレ、洗面、浴室等)(玄関に壁埋込み椅子等の設置)
シックハウス
対策
(1) 24時間換気の設備
(2) ホルムアルデヒトの対策(F☆☆☆☆ラベルの建材等)
(3) 壁紙の接着のりはノンホルムタイプを使用しているか。
(4) 各種使用接着剤の品質と材質、また、塗装材の品質と材質。
防音対策 (1) 外部に対する防音対策(サッシュの防音性能)(二重サッシュ等)(ペアーガラス等)
(2) 上下階の防音対策(床の遮音性能、― 直床工法、二重床工法)
また、隣接住戸に対しての防音対策(RC壁厚等)
(3) 住戸内の防音対策(間仕切り壁の遮音性、とその構造)
・主寝室の遮音対策。
・トイレ、浴室と隣接居室(居間、和室、洋室等)の防音対策。
・PS(パイプスペース)の防音対策。
断熱対策 (1) 外部周辺の断熱対策
・外周部の発砲ウレタン等の吹き付け。 ・開口部のペアーガラスの設置。
通信関係 (1) 電話の回線数、 (2) 通信の方式  光、ADSL、また、室内LANの有無。
将来の可変性 (1) 将来のリフォームに対して可変性はあるのか否か?(特に設備の対応)
専有
部分の各室の詳細
ポーチ
アルコーヴ
(1) 絶対的なスペース  (2) 門扉の有無  (3) トランクルームの有無
玄 関 (1) 絶対的なスペース 
(2) 玄関ドアー 耐震枠 2ロック
(3) 収納 下足入れ シューズロッカー 
(4) バリアーフリー 上框の段差 手摺の有無、または壁下地の補強
   椅子(組込み型) 
(5) かがみ コート掛 ピクチュアーレール
(6) 床の仕上材 天然石 タイル シート系 ,etc.
(7) 上框の材質 天然石 人造石 木 ,etc.
廊 下 (1) 物入れ収納 ・壁手摺、または取付可能な壁下地の補強
居間・食堂 (1) 床暖房
(2) カーテンボックス ピクチュアーレール
(3) 電話台等、情報盤の相対的な配置と利便性
キッチン (1) 2wayは確保されているか?
(2) 配置について L型、I型、 また 対面、独立
(3) 流し台のトップ材 ステンレス、人工大理石、天然石
(4) レンジフードの形式
(5) レンジの形式 ガス、IHヒーター
(6) キャビネット 吊戸棚の耐震ラッチの有無
(7) 給気のシステム 独立型、レンジフード連動型
(8) その他設備 浄水器、食洗器、ディスポーザー、シンクシャワー
和室 (1) 押入れ 枕棚式または天袋式
(2) 付け長押の有無
(3) サッシュ側の障子の有無
主寝室
洋室
(1) ウオークインクロゼット またはクロゼット
(2) カーテンボックス
(3) ピクチュアーレール
(4) 床暖房
(5) 主寝室の鍵の有無
洗面室 (1) 洗面台のトップ材 天然石、人工大理石、ガラス ,etc.
(2) 鏡の形式 壁面型、壁面収納型(三面鏡)
(3) 収納 リネン庫 メディシンBOX
(4) 洗濯機のスペース 隠ぺいできる方式か?
(5) その他 ヘルスメーター収納等(洗面台下部)
浴室 (1) 絶対的スペース(ユニットバスのサイズ)
(2) 浴室乾燥機(暖房) 洗濯物干パイプの有無
(3) 手摺の有無
(4) 入り口扉の形式 片開き 折り戸
トイレ (1) 手洗い器 独立型 ロータンク 
(2) 収納について 吊戸棚 壁埋込み収納
(3) ウオシュレット
(4) 汚水管の配管 床下配管 床上横引き配管
(5) 手摺の有無 または取付可能な壁下地補強
納戸 (1) 収納ラック等の用意
バルコニー (1) 手摺の形式 RC立上り 金属格子 ガラス ,etc.
(2) 避難器具の有無 トランクルーム 掃除用流しの有無
(3) 物干金物  物干金物と台所の排気口の距離
(4) AC室外機置場
設備 (1) 換気 台所 洗面室 浴室 トイレ 24時間換気
(2) 通信 電話モデュラージャックの配置 光 ADSL 各室のLAN
(3) 電気の容量